土地买卖交易流程与注意事项

土地作为不动产，与买卖其他房产相比，其交易过程更为复杂。在此过程中，不仅要注意产权更名的条件，还需注意土地的类型，且土地性质不同， 买卖交易程序有差异。

工业 4.0 是指第四次工业革命正在通过实施新技术和创新来改变制造业，特别是在数字技术、网络物理系统以及生物和硬件自动化方面。

工业 4.0 的愿景是让智能工厂成为现实，充分利用数字化制造。它被认为是制造业的端到端数字化，并将在整个供应链中创建一个生态系统。

目前，工业 4.0 得到五项关键技术创新的支持：人工智能 (AI)、物联网 (IoT)、机器人和传感器技术、人机界面和 3D09年起，印尼政府正式宣布巴淡岛为自由贸易区的一部分。作为自由贸易区，该岛在各个领域拥有众多资源和投资机会。

为规避在土地交易中可能存在的法律缺陷或纠纷，在印尼进行土地买卖时，可按照以下步骤进行审核。以下交易流程和注意事项仅限已在国家土地管理局认证的土地， 非认证的土地程序不同且相对复杂。

01 确认土地状况

通常被交易的土地最理想的状态为“自由”、“干净”和“清晰”。“自由”是指土地没有任何争议和纠纷，土地产权证上有所有者的名字。“干净”是指土地未被用于任何建筑活动，或被其他无权居住的人占用。“清晰”是指根据土地证书上的内容，该土地边界划分清晰，有明确标注。如交易土地不符合以上状态，需再根据实际情况检查确认。

02 检查土地证书的真实性

买家可主动邀请卖家凭原土地证书到国土局查询其证件的真实性。国土局将审核登记图、土地登记簿、测量信和土地簿检查证书的真实性。

或可以下载 Sentuh Tanahku app，输入土地证信息在线付费查看，如APP 未显示任何信息，需直接到国土局检查。

03 检查土地所有权

检查交易的土地是否是印尼法律认可的且在国土局登记的所有权；

土地所有权包含以下四种；

1. 永久产权 Hak Milik
2. 建筑权 Hak Guna Bangunan
3. 种植权 Hak Guna Usaha
4. 使用权 Hak Pakai

除了确定以上所有权，还需确定该土地最原始的产权是什么。HGB 是否可以升级到HM，升级费用由谁承担。

04 检查所有者背景

买方必须知道土地拥有者的身份和背景，如出售方已婚，土地将被视为夫妻共同财产，即使产权证没有其配偶的名字，但在交易合同中也需让其配偶签字，除非有婚前协议或其他证明，否则其配偶有权申诉撤回该交易。如土地拥有者为公司名义，交易合同需得到董事的签字。

05 确认土地证书状态

在土地交易时要求卖家出示土地证书的主证书和每份分割的土地证书。确保每个分割出来的土地证书的位置和序列号不同。如果序号相同，则该证书可能是主证书。主证书不可用于分割土地的交易文件。如该块土地证书为5公顷，而买方仅购买2公顷，那边卖方需先分割土地，用分割出2公顷的土地证书交易。

06 检查土地背景

根据土地原证书和业主身份证件检查土地是否有抵押贷款或其他未还债务。并可询问银行该交易地块是否后期可以用于抵押贷款。在该步骤银行可再次检查土地文件的完整性和合法性。

07 税务结算

土地买卖双方完成纳税。卖家支付交易PPH税 ，买家支付 BPHTB 土地和建筑税 。

• PPH = 销售价格 x 2.5%
• BPHTB = 销售价格 x 5%

合同签署公证服务的费用双方可协商承担。

08 签订买卖合同

1. 　PPJB　买卖意向合同

如果买方希望在根据特定协议下支付首付和分期付款，则双方必须签署具有约束力的买卖意向合同 PPJB。

2.　AJB　买卖合同

在购买费用，各项税务全部支付，以及产权证书和其他文件检查无误后，买卖双方签署正式的买卖合同AJB。印尼财产文件-PPJB, PJB, AJB的功能与作用

09 更改产权

最后买方凭买卖合同、土地原产证、税务缴费证明、以及所有权转让申请书前往国家土地管理局进行产权更名。文件齐全，产权更名在两个月内可以完成。　

以上为交易已认证的土地流程。通常购买园区内的土地安全性有保障。如购买园区外没有认证的土地，交易流程更复杂且需额外审核各项背景。