什么是抵押限制（房产抵押权的取得、行使和限制）

房产抵押权的取得

1、房产抵押合同，并办理房产抵押登记。抵押权自抵押登记完成时取得。抵押合同生效时还并未取得抵押权。抵押债权范围以登记为准。

2、房产抵押权适用不动产善意取得制度。但是行权具有条件，等待瑕疵实际消灭。

3、以建设用地使用权抵押，抵押权效力及于地上建筑物，但不及于续建及新增。房地一体原则。

4、以建造中的房产抵押的，抵押权效力及于已办理抵押登记的部分，不及于续建及新增。

5、房产抵押后形成的从物，抵押权效力不及于从物，但是实现抵押权时可将从物一并处分，单独剥离从物的拍卖价款。

6、房产抵押，以建设用地使用权存在问题，不影响房产抵押权。

房产抵押权的行使

1、房产抵押行权范围，主债权未受全部清偿的，抵押权人可主张就抵押房产的全部的全部行使抵押权。并不受限于主债权和抵押房产的价值比例。

2、房产抵押如何行权，可约定自行拍卖变卖；也可向人民法院申请实现担保物权案件，以诉讼方式进行拍卖、变卖。

3、房产抵押权必须在主债务诉讼时效届满前行权，超期丧失抵押权。

房产抵押权的限制

1、房产抵押后被添附的，添附物归第三人的，物上代位金；添附物归抵押人的，一并处分，单独剥离；共有的二，及于共有份额。

2、房产抵押后毁损的，物上代位金。

3、房产抵押后，限制转让但未经登记的，适用第三人善意取得制度；经登记的，转让不发生物权效力（即不满足善意取得制度）。

4、以违法房产抵押的，抵押合同无效，适用担保合同无效的后果。以建设用地使用权抵押的，地上存在违法建筑的，不受影响。

5、房产抵押权不得与债权分离单独转让。担保的从属性。

6、下列房产不得抵押：公益设施、所有权争议、查封等。